投资买房，不能选择尔湾的十大理由
Picture Credit: @Derek Liang (from Unsplash)
尔湾是一座非常宜居的城市。凭借优美的自然环境、宜人的气候、得天独厚的地理位置、丰富的教育资源，及安全的社区生活等等，尔湾吸引了很多人在此工作定居。毋庸置疑，在这里生活十分舒心，小编自己也很喜欢这座美丽的城市。
但是，如果想在这里投资房产得到好的收益，那现在的尔湾可真不是个明智的选择。相信很多近些年在尔湾投资买房的房东都深有体会，收益实在是少的可怜；如果有贷款的话，租金甚至连贷款都抵扣不了。
小编本人在尔湾生活也已经有十几年了。以小编数十载活跃在房地产市场的经验，以及目睹了这些年尔湾房地产市场的发展后的一点感想，来为您列举现阶段投资买房不能选择尔湾的十大理由。
一：尔湾公司——当地最大的房市垄断者
Picture Credit: irvinecompany.com
尔湾公司拥有125个小区，65000套公寓的产权，且只租不卖。如果您想在尔湾投资买房并出租，那将等同于在房源供给充足的市场里， 和一个富可敌国，拥有强大市场营销能力的超大房东抢夺租客资源。
以1000平方尺大型的两房两浴公寓租金价格为例：同在南加州的西洛杉矶学区，租金每月3500+，尔湾公司则能控制在2800～3000左右，而大部分个人房东，就只能将租金定在2400左右，租金收益实在是太低了。
二：新房太多，房价上涨缓慢
Picture Credit: Month2Month Data Analysis
就整个加州来说，在各个学区比较好的城市里，橙县是唯一一个有大量土地供给的地方。在过去的20年时间里，新盘开发数量之多，规模之大，全美罕见。 例如正在开发的大公园区，2013年至今开发8年，1300英亩的土地仅开发了300英亩左右；Orchard Hill， Lahuna Altura 等等地加到一起，在未来的十年，空置土地的供给规模之大，在各大都市区首屈一指， 非常罕见。
三：华人购房者多，造成大量空置；租客选择多，租金很难提高
尔湾新区非常多，大部分房子是近些年开发的，出租房和空置房特别多。以大公园为例，官方统计是64.2%为租客居住，实际出租数字，加上空置房子，比例在70%以上。
四：华人圈恶性竞争，造成租金持续下跌
近五年，大部分周边城市，及南加其他各县租金都有明显的增幅，但尔湾地区的租金却一直在低位徘徊——导致这个现象的很大一部分原因是以华人房东为主群体的恶意竞争。
Picture Credit: @kTierra Mallorca (from Unsplash)
由此现象而制造出的各种分租、转租、加建房间出租，及经营月子中心等等的乱象，导致现在尔湾房屋市场参差不齐，鱼龙混杂，难以获得稳定收益。
五：大部分房屋房产税高，利润下降
尔湾新房居多，房产税1.7%到1.9%已属正常，但远远高于其他各县各市的地产税，吃掉了原本就可怜的回报率。一个100万美元左右的房子，无贷款全现金，租金回报再扣除2万房产税、3000的物业费、分摊平均16%的空置率，及5%到8%左右的市场招租费用和管理费，房东到手净得1万5到2万美元。如果遇到素质较低，纠缠不清的租客，额外的支出将进一步加大房东收益的下滑。
六：物价高，工人工费高，维护维修成本高
尔湾远离了传统华人区（比如蒙特利公园）等劳动力成本较低的地方，居民大都是十指不沾阳春水的有产阶级。工人难找，价格昂贵成为普遍现象。打个比方，工人上门检修一次，尚未开始修理，仅基本检费用查就会开价到80美元左右。虽然美国五金店，如Homedepot，各类材料价格便宜，但算上劳动力成本，材料费就只算得上房屋维护的零头了。
七：很多新房建在火灾高发区，保险费用高
北部山区拥有大量新建房屋，也是很多居民的聚集地。去年10月大火逼近，尔湾近一半的居民不得不紧急撤离，另找住处。火势之大，已烧到了 Pavillion Park, Orchard Hills, Stonegate, Cypress等区。
Picture Credit: @Matt Howard (from Unsplash)
幸运的是，圣安娜风势一天就减弱了，只烧到这几个区的周边，没有伤及民宅；但是危险系数是实实在在的，保险费用的持续提高在所难免，由此导致的当地房东收益率降低是无法规避的。
八：大部分房屋需缴HOA费用，增加持有成本
尔湾的HOA收费昂贵，对比德州，波特兰等地，每年500～600美金的物业费，尔湾每月的HOA费用可达200到500美金。这进一步压缩了房东的收益空间。
九：干旱的天气，水费非常昂贵
Picture Credit: Month2Month Database
维护庭院，水量不足的话，花草难以成活。用水方面稍有不慎，可能会有10倍左右的水费账单。收费是阶梯式的，用量高的时候，水费单价提高近10倍。
十：City和HOA的限制多。不灵活，稍有不慎便会招致各种罚款
车库存放物品，不刷漆，不清洗外墙，停车在路边，不在自己车库，都可能招致罚款。 有些试图在尔湾追求高回报的短租的投资者，一定要注意，短租在尔湾是不允许的，市府成立了部门，专门打击违规作业的。
Picture Credit: @Ricky Singh (from Unsplash)
综上所述：
综上所述，可以清楚的看到，当前投资客在尔湾购置房产并不是最好的选择。大量的投资房，再加上新区里以华裔为主的群体，看淡尔湾的市场而出售的人不在少数， 除非长期持有多达10年，可能会有些许小利。
相反，尔湾周边有一些城市的投资价值比尔湾要高很多，还有佛州、德州、等地，投资的回报都很好，即使是贷款，也能至少保证还有3%的保底收益，高的可以高达12%甚至更多，如果找到好的有稳定的租客群体的公司，那就更好了。
Picture Credit: Month2Month Data Analysis
在尔湾生活了这么久的小编早已了自己的投资房。一年前，我卖掉了尔湾的房子，换了佛州、德州两套新房，每套的成本不到30万美元。做出这样的选择也是因为小编很幸运，发现了一家有实力，可以对接各类渠道的中租管理的公司；收益粗略一算，年化收益达到了10%左右。
Picture Credit: @Maria Ziegler (from Unsplash)
小编还是想要奉劝大家投资虽好，但须谨慎。身边有些朋友提前布局了要在Rancho Cuccamonga、奥斯汀、休斯敦、及Tampa等地买投资房，又正好赶上了利率低等等利好，短短两个月左右，大部分朋友们都已经在尔湾以外的房产投资上赚到房价25～30%左右的溢价了。
机遇总是会随着时间变化的。几年之后尔湾是不是有一天能变得更适合投资了，我们也会拭目以待。欢迎通过邮件ownersignon@month2month.com 联系我们，和我们分享您对于投资的看法或建议。
持币太久不知如何投资地产？买了投资房想出租？装修太麻烦？长租收益太低？房屋管理太操心？有Month2Month在这里陪伴着您。欢迎扫描以下二维码联系我们。
Month2Month.com 是一家专注于中租 — 租期较长的全家具租房模式的公司。近几年在该细分市场已经获得了稳定的租客渠道和口碑。在为房产业主提高两到三倍租金的同时，还能保持稳定的高入住率。Month2month还帮助许多业主实现了利用自有物业自住的全球度假计划 – 兼顾了出租物业带来的收益，并享受自有物业度假的便利与生活品质。
Month2Month 提供公司化统一的房屋管理流程和品牌形象，既能把房东从繁琐的管房事务中解放，又能避免其他同业产品质量参差不齐，从业人员鱼龙混杂的问题。Month2Month欢迎业主积极入驻平台，为自己的资产争取最好的管理维护和优良回报。
电话：949-288-6628
邮箱：ownersignon@month2month.com
