疫情 | 工业地产的巨大商机在哪里

新冠肺炎席卷全球，对美国经济产生巨大冲击，同时也对工业地产造成影响。但这也并不能阻挡地产行业的商机。

世邦魏理仕（CBRE）资本市场集团副董事长兼董事总经理杰克.弗雷克（Jack Fraker）表示，他将美国工业房地产的年度增长预期从未来五年的14％提高到20％。他表示冠状病毒的爆发极大刺激了网上购物，这就意味着将出现越来越多的配送服务，把货物送到顾客家门口。而很多电商平台都需要依托大规模的工业地产。

弗雷克说：“电子商务和在线购物行业将以更快的速度增长，这意味着未来五年内将有更多的配送中心，面积将达数亿平方英尺。”

根据1月份Cushman＆Wakefield针对工业前景长期需求的报告，美国计划在未来两年内上线五个最新工业地区。

市场包括达拉斯沃思堡（Fort Worth），4,630万平方英尺，南加州都心圈(Inland Empire)，4,570万平方英尺，亚特兰大（Atlantic）3,490万平方英尺，芝加哥（Chicago）3,230万平方英尺和，宾夕法尼亚州81-78州际走廊（Interstate 81-78 corridor），2,650万平方英尺。

推进投机发展：达拉斯-沃思堡

国家开发商杰克逊·肖（Jackson-Shaw）正在利用得克萨斯州的一项规定：允许疫情期间的建筑在沃思堡（Fort Worth）的46 Ranch Logistics Park开工。

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杰克逊·肖（Jackson-Shaw）总裁兼首席运营官米歇尔·惠勒（Michele Wheeler）表示：“我们希望在市场准备就绪时就可以立刻出击。”

位于得克萨斯州沃思堡的这个220万平方英尺的工业园区，充分体现了开发者对于日后行业行业前景的信心。

沃斯堡（Fort Worth）占地169英亩，是南沃斯堡剩余的最后一块铁路服务的土地，其面积足以容纳物流枢纽。

米歇尔·惠勒（Michele Wheeler）说：“我们正在考虑长期发展。” “地理位置优越的主要区域最终将是最先复苏的市场。”

该项目计划于2021年中完成。

惠勒和她的团队已经用近一个月的时间，一直在寻找前进的方向，他们的投资组合中约有60％专用于工业房地产。

米歇尔·惠勒说“大众没有看物业、租赁活动缓慢，因为他们试图弄清自己的空间需求，并且企业也受到了影响。”

认识到需要存货：南加州都心圈

Lee＆Associates高级副总裁Paul Earnhart表示，按时交货曾经是物流公司的黄金法则，然而疫情的爆发使送货变得“不那么迅速”。

他补充说，在疫情期间，公司应该保持库存，直到稳定的国家供应链恢复。

Paul还说：“很多人也对在线购物产生了更多的兴趣，而如今，这些都是在仓库这类场地完成的。” 也就意味着“这将导致对空间的需求增加。”

Paul说，这种变化可能发生的一个地方，那就是南加利福尼亚州的都心圈，位于洛杉矶盆地，曾经以过剩的仓储空间而闻名，随着需求的激增，供应趋紧。

本月，Earnhart完成了与一家食品包装公司的425,000平方英尺租赁合同，这是一个在疫情爆发前就运营得很好的项目。

从2018年第一季度开始，南加州都心圈拥有31个季度的正净吸收率，100,000平方英尺以下的建筑物的有效租赁率提高了16.9％。需求的很大一部分是由在线零售商和第三方物流提供商推动的，他们正在寻找适宜的仓储空间来实现电子商务。


专注于大租户：亚特兰大

NAI布兰嫩·戈达德（Nai Brannen Goddard）总裁内森·安德森（Nathan Anderson）表示，电子商务零售商正迅速采取行动，抢占亚特兰大地区的大块工业用地，以帮助满足由疫情引起的在线购物经济不断增长的需求。

安德森在接受采访时说：“像亚马逊这样的公司正在尽可能快地占用大量的空间，在采访的前一天，他们就希望能够进入。”

NAI Brannen Goddard的Anderson和Darren Butler最近租赁了亚马逊110万平方英尺的工业场地，这个地段横跨两栋建筑，包括位于乔治亚州布福德的5000 Lanier Islands Parkway和920 Logistics Parkway，距离亚特兰大约38英里。经纪人代表房东IDI。

即使有大量的电子商务和物流交易，Anderson说亚特兰大的工业市场已经受到了冠状病毒的影响。他说，这个地区的中型交易正被那些希望了解这种流行病如何蔓延的公司“暂停”。

Anderson说：“在亚特兰大，许多面积在50,000平方英尺至100,000平方英尺的地产交易正在暂停，以观察未来60到90天的市场情况。” “他们将等待并根据所发生的事情做出商业决策，这很难预测。如果病毒在夏天消失或一切趋于正常，这对于整个地产行业可能是一个利好消息。”

他说，疫情可能会将一些交易转移到今年晚些时候。无论哪种方式，Anderson都表示，他相信亚特兰大仍将是新建筑的主要市场，并将迅速从疫情的影响中反弹。

他补充说：
“随着我们努力攻克病毒，工业地产行业仍在建设和发展。” 
“没有人轻易放弃。”

在局限中作业：芝加哥

由于美国各地冠状病毒病例数呈上升趋势，芝加哥成为了第一批实行居家隔离的城市之一。所以Avison Young的主管史蒂夫·科恩（Steve Kohn）便很少能和客户一起在芝加哥考察。不同于以往，现在的他们坐在车里，想着以前传统的社交握手，时刻注意着保持6英尺的社交距离。在伊利诺伊州，房地产是必不可少的业务，因此允许在保证社交距离的前提下考察。

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柯恩在接受采访时说：“一切都改变了，一切都没有改变。” “尽管现在要保持社交距离，但是还是在正常处理交易。像大多数大公司一样，Avison Young告诉他们的员工尽可能少做事并留在家里，但是我们的客户需要我们工作。”

这家总部位于加拿大的经纪公司的指令使科恩的实际个人房地产业务下降到了疫情前的20％左右。他说，大多数房东不允许看房，除非房子空置或者能确保与租客保持安全社交距离。

柯恩的一位客户的租约在八月份到期，房东不会拒绝提供短期延期。因此，在疫情期间，他们依然在购置房产。从事这项业务已有23年的科恩说：“不管发生什么事情，都有一定程度的活动不会消失。”

柯恩表示，芝加哥市场大约三分之一的交易有望达到目标。他说，另外三分之一已经停滞不前，而其余正在进行的交易却失败了。

他补充说：“在芝加哥，大多数交易都预计租金会很高，因为市场非常热。” “现在的问题是，未来这些租金将是多少？如果与形式上的租金不匹配，将无法为土地支付相同的金额。

他说：“要使土地变成工业产权，至少要一年时间，这个时间没有人能预计会发生什么。”

识别新机会：宾夕法尼亚东部

大流行病的重点是在美国库存医疗用品，Lee＆Associates在东宾夕法尼亚的创始负责人兼总裁Brian Knowles表示，他希望美国能为制造业“做出真正的努力”，特别是涉及医疗材料的制造业。

在宾夕法尼亚州，新泽西州和特拉华州各地从事交易的 Knowles说，冠状病毒改变了消费者的心态，这对于工业发展的温床利海河谷（Lehigh Valley）可能是个好兆头。

Knowles说，利海河谷和新泽西州的工业市场状况良好，空置率低且租金上涨。近年来，这些正向发展的市场已帮助推动了数百万平方英尺的新建筑。

Knowles说，在市场动态稳定下来之前，新的地面工业项目可能会逐渐减少，因为开发商正在等待看看疫情之后房客是否会租赁新的建筑和供应土地。对开发方向的犹豫可能会中断一直稳定供应新的工业建筑物。

“事情现在可能会改变，”他补充说。 “如果您是租户，那么在没有很多新产品上线的情况下，您将不会在有很多选择，这可能会进一步压缩租户。”

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